Acheter un bien occupé
Si vous n’envisagez pas l’achat d’un logement pour l’habiter illico, opter pour un bien déjà loué, avec un locataire en place, peut s’avérer une bonne affaire. Il faut cependant prendre certaines précautions pour éviter des déconvenues…
Si vous n’envisagez pas l’achat d’un logement pour l’habiter illico, opter pour un bien déjà loué, avec un locataire en place, peut s’avérer une bonne affaire. Il faut cependant prendre certaines précautions pour éviter des déconvenues…
Les avantages financiers d’un achat de logement occupé
Ils ne sont pas négligeables et en font un investissement immobilier attractif. En effet, ce type de logement permet de profiter en moyenne d’une décote de l’ordre de 10 à 15% par rapport à un logement identique vendu libre de tout occupant. Cette décote varie selon la durée du bail restant à courir avec le locataire en place.
Autre atout : qui dit locataire en place dit loyer immédiatement assuré, et donc une rentabilité rapide de votre logement puisqu’aucune recherche de locataire n’est à effectuer. De plus, vous connaissez ce locataire, car un historique fourni par le propriétaire précédent vous permet de vérifier la régularité de ses paiements…
Sachez également que les banques aiment ce genre d’investissement : les revenus de location étant d’ores et déjà assurés lors de votre demande de prêt, vous obtiendrez celui-ci plus facilement…
Ce qu’il faut vérifier
Il ne faut cependant pas s’engager à l’aveuglette. L’achat d’un bien immobilier occupé va par la suite vous lier contractuellement avec le locataire actuel. Il vous faut donc étudier le bail en cours, vérifier que le montant du loyer qu’il paie correspond à vos attentes, car vous ne pourrez pas le renégocier !
Assurez-vous en parallèle qu’une clause de révision annuelle du loyer figure dans le bail. A défaut, votre locataire peut rester en place des années en vous versant un loyer identique ! Demandez à l’ancien propriétaire des preuves de paiement régulier du loyer par le locataire, et vérifiez qu’aucun litige entre les deux parties n’est en cours…
Les droits du locataire en place
Tant que le bail signé par le locataire avec le précédent propriétaire est en cours, le locataire a le droit d'occuper les lieux. Vous ne pouvez pas l’obliger à quitter le logement afin de l’habiter vous-même, par exemple.
A l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement vous devez respecter certaines règles : en informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ; en motiver la nécessité par le fait que vous souhaitez habiter vous-même le logement, y placer un proche, ou encore le revendre.
Dans ce dernier cas, sachez que le locataire est prioritaire dans l’achat du bien, vous devez donc lui faire une offre. Il dispose alors d’un délai de deux mois pour l’accepter. S’il la refuse, et qu’ensuite vous trouvez un acheteur à un prix inférieur à celui que vous lui aviez proposé, vous devez l’en avertir, en lui faisant une nouvelle offre de vente, au nouveau prix…