8 points clé pour évaluer un logement

Pas facile de connaître la valeur exacte d’un bien surtout dans le contexte actuel...

En général, le prix « officiel » d’un bien s’affiche dans les petites annonces des journaux, des sites Internet et dans les vitrines des agences immobilières. Mais tout le monde sait que cette valeur est discutable.

Le jeu de la négociation est ouvert entre vendeur et acheteur. Pour le premier, l’éternel objectif consistera à céder son bien au meilleur prix. Pour le second, le but recherché sera de ne pas le payer trop cher. Malgré ces deux logiques opposées, le prix de vente ne relève pas du hasard. Il est le fruit d’un rapport entre l’offre et la demande locale. Il dépend aussi de critères objectifs d’appréciation concernant le bien lui-même.

En matière d’évaluation, tous les professionnels vous diront qu’un bien ne ressemble à aucun autre. Sa valeur diffère toujours d’un logement « jumeau » situé dans la même rue, dans le même immeuble et parfois sur le même palier ! Le prix moyen des ventes réalisées dans le secteur constitue une base de départ, mais il est ensuite minoré ou majoré selon les caractéristiques propres de l’habitation.

Revue de détail des huit points clefs qui influent sensiblement sur la valeur d’un logement.

- Sur le bien lui-même

1) L’état

Un appartement ou une maison « dans son jus » avec des installations (électriques, sanitaires, etc.) des années 70 sera toujours évalué moins cher que le même refait à neuf avec les critères de confort actuels. Le coût des travaux sera partiellement ou totalement ajouté ou déduit du prix de base. Ensuite, tout va dépendre des envies des acheteurs.

Certains ne seront pas rebutés par les travaux quitte à tout refaire (eux-mêmes ou par des entreprises). D’autres préfèreront arriver et poser leurs valises.

Une chose est sûre : fini le temps où on achetait un bien à refaire pour une bouchée de pain. Le coût estimé des travaux est retranché du prix. Autrement dit pour fixer le prix, les vendeurs comparent le logement à refaire à ce qu’il pourrait valoir une fois remis à neuf. Ce potentiel influe sur la cote.

2) L’étage et l’ascenseur 

Un étage plus ou moins élevé dans un même immeuble a une influence importante sur la luminosité de l’appartement. En général, un bien situé en rez-de-chaussée ou au premier étage (pourtant à une époque considéré comme un étage noble, celui du propriétaire de l’immeuble) vaut moins cher que le même situé dans les étages supérieurs.

Plus on monte dans un immeuble plus on a de chances de moins subir les nuisances de la rue (bruits, odeurs, etc.), de profiter davantage du soleil, d’être au-dessus des arbres, de jouir d’une vue dégagée et sans vis-à-vis, etc. Les plus prisés, les derniers étages sont souvent les plus chers. S’ils disposent en plus de balcon(s), voire d’une terrasse alors, leurs valeurs s’envolent.

Mais sans ascenseur, cette hiérarchie des prix s’effondre et s’inverse même! Un étage élevé devient alors un handicap. Cet inconvénient rebute quelques d’acheteurs (retraités, familles avec enfants en bas-âge, etc.). Mais sachez que cette situation n’est pas irréversible. Si un jour, la copropriété décide d’installer cet équipement, le bien s’appréciera automatiquement, ce qui ne sera pas le cas d’un rez-de-chaussée ou d’un premier étage dont les situations sont « éternelles ».

A noter le cas particulier du rez-de-jardin qui constitue un avantage. Plus le terrain sera important, plus il aura une influence sur la valeur du bien.

3) L’exposition

Elle est cruciale. De cette position découlera un plus ou moins bon ensoleillement du bien. Pensez qu’un appartement exposé au Nord est souvent plus froid (il faudra plus le chauffer) et souvent sombre.

En revanche, une exposition au Sud ou à l’Ouest permettra de bénéficier d’une belle lumière. Cet atout sera pris en compte dans la formation du prix. Attention, aux appartements donnant sur une cour ou en face d’un grand immeuble qui cache le soleil. Ils ne seront jamais lumineux. Or la lumière, c’est quand même vital pour le moral !

4) Le plan

Une distribution rationnelle, adaptée aux conforts de la vie actuelle (cuisine proche du salon, chambres sur cours, etc.) sera toujours mieux valorisée qu’un appartement « biscornu », avec de la place perdue, de longs couloirs ou des recoins. Encore mieux : manger dans la cuisine dans certains immeubles anciens est un luxe qui se paie.

Certes, un plan est toujours modifiable. Il faut être prêt(e) à se lancer dans des travaux importants (inversion de cuisine et salle de bain, création du 2eme salle de bain ou d’un 2eme WC, démolition des cloisons, etc.). Attention aux murs porteurs ! Ils peuvent se révéler de vrais obstacles à vos beaux projets. Leurs percements nécessitent l’accord de la copropriété et si vous ne l’obtenez pas vous pourrez faire une croix sur vos plans.

La présence de combles aménageables ou d’une extension possible de surface joue sur le prix à condition que ces évolutions soient vraiment réalisables et non soumises à la volonté de la copropriété (pour les combles) ou de la mairie (délivrance du permis de construire, acceptation de l’extension de surface)

5) Les « annexes »

La vente d’une maison et d’un appartement comprend parfois un garage, une remise, un atelier, une cave aménageable ou une chambre de service. Même si ces « dépendances» ne sont pas à proprement parler des surfaces habitables (sauf une chambre de service de plus de 9 mètres carrés), elles ont une influence sur le prix de vente.

A noter que le parking est parfois chèrement valorisé dans certains quartiers réputés «ingarables».

- Placer le bien dans son contexte

6) L’état général de l’immeuble

Pour un appartement, impossible de « caler » un prix sans faire abstraction de la copropriété. Un beau trois-pièces dans un immeuble dégradé n’est pas un bon point. Une résidence des années 60 ou 70 aura moins la cote qu’un immeuble haussmannien. L’état général de l’immeuble et des parties communes sont des paramètres importants ainsi que la présence ou pas d’ascenseur, de parkings, d’un gardien.

La liste des travaux réalisés ou à venir, sont aussi à intégrer dans la formation du prix.

7) La date de construction

La date de construction a une influence sur l’apparence du bien et sur son cachet. Un pavillon en meulières ou de style Mansart sera mieux valorisé qu’un autre de même surface en lotissement construit dans les années 60.

Même constat pour les appartements : un quatre-pièces dans une tour ou une « barre » des 70 (chauffage au sol, mauvaises isolation sonores, thermiques, etc.) aura moins la cote que le même dans un immeuble neuf, en pierre de taille, du 17eme siècle ou de style Art Déco.

8) Le quartier

Une adresse chic et chère ou un quartier populaire à un prix accessible? L’emplacement constitue la règle de base en immobilier et influe directement sur la valeur du bien.

Par exemple, une maison ou un appartement dans un secteur recherché et attractif. Le prix d’une maison ou d’un appartement en centre ville, face à la mer ou au pied des pistes de ski sera forcément plus élevé que la même surface dans un coin plus reculé à la campagne ou en troisième couronne d’une grande agglomération.

Parmi les facteurs qui majorent ou minorent la valeur : la présence ou pas de transports en commun, de commerces, d’écoles, etc.

Autre information importante : le quartier est-il une valeur sûre, en déclin ou en devenir ?

Enfin, la valorisation tient aussi compte de l’environnement de proximité, des atouts (parcs, jardin, rue piétonne, etc.) comme des éventuelles nuisances (aéroport, voie passante, restaurant, atelier de confection, garage, etc.).

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